ALTA RENDA BLOG 2025 – A Reforma Tributária avança e já traz mudanças importantes para quem possui imóveis de aluguel. Segundo dados da Lei Complementar nº 214/2025, a partir de 2026 a tributação sobre locações deixará de ser exclusiva do Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) e passará a incluir também o IBS e a CBS, o que pode mais que dobrar a carga tributária em alguns casos. O tema preocupa investidores e famílias que dependem da renda de imóveis, já que os impactos serão sentidos de imediato no início da transição do novo sistema.
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Reforma Tributária vai encarecer aluguel de imóveis
Uma nova fase tributária se aproxima para proprietários de imóveis no Brasil. A partir de 2026, a locação e a venda de imóveis passarão a ser impactadas diretamente pela Reforma Tributária, trazendo mudanças relevantes para investidores, famílias e o mercado imobiliário. Os dados estão previstos na Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a transição do atual modelo para o sistema de IVA dual.
Se até aqui os aluguéis de pessoas físicas eram tributados apenas pelo IRPF, agora eles também estarão sujeitos ao IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e à CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). O impacto será gradual, mas já começa a pesar no bolso em 2026.
O que muda na tributação de aluguéis
- Antes da Reforma: pessoa física pagava somente o IRPF, declarado no carnê-leão ou na declaração anual.
- Após 2026: além do IRPF, passa a incidir também IBS e CBS sobre os aluguéis, caso o contribuinte se enquadre em critérios específicos.
Critérios de incidência (Art. 251 da LC 214/2025)
O recolhimento do IBS e CBS será obrigatório se o proprietário:
- Possuir mais de três imóveis alugados;
- Tiver receita bruta anual superior a R$ 240 mil com locações.
Se o limite for ultrapassado em até 20% no mesmo exercício, o contribuinte já será enquadrado.
Linha do tempo: quando a cobrança começa
| Ano | Situação tributária | Observação |
|---|---|---|
| 2026-2027 | IBS e CBS com alíquotas simbólicas | Fase de adaptação |
| 2028-2032 | Alíquotas crescentes | Redução proporcional de ISS, PIS e Cofins |
| 2033 | IBS e CBS plenos | Extinção dos tributos antigos |
Redutores e benefícios previstos
A lei prevê mecanismos de atenuação da carga tributária, embora a conta final ainda seja maior que o modelo atual:
- 70% de redução na base de cálculo do IBS e CBS em locações comuns.
- Redutor social de R$ 600 por imóvel residencial alugado.
- 50% de redução na base de cálculo para venda de imóveis.
- Para imóveis adquiridos até 31/12/2026, o cálculo poderá usar o menor valor entre:
- custo de aquisição atualizado pelo IPCA, ou
- valor de referência oficial.
Locação por temporada: tributação diferenciada
- Contratos de até 90 dias passam a ser tratados como serviços de hospedagem.
- Redução da base de cálculo será de apenas 40% (contra 70% da locação tradicional).
- Impacto maior sobre imóveis em plataformas como Airbnb e Booking, reduzindo a rentabilidade do modelo de curto prazo.
Venda de imóveis: novos encargos
A alienação onerosa também sofrerá alterações:
- Incidência de IBS e CBS, com 50% de redução na base de cálculo.
- Mantêm-se ITBI e IR sobre ganho de capital.
- Imóveis comprados até 31/12/2026 têm regras mais vantajosas no cálculo do valor de referência.
Possíveis efeitos no mercado imobiliário
- Aumento nos preços de aluguel: proprietários podem repassar o custo ao inquilino.
- Redução da atratividade do investimento: parte da renda passa a ser absorvida por tributos.
- Planejamento patrimonial antecipado: tendência de aceleração nas compras antes de 2027.
- Mercado de temporada mais pressionado: redução significativa da margem de lucro.
Importância do planejamento contábil
Com as novas exigências, muitos locadores pessoa física precisarão:
- Revisar seus contratos e estratégias de investimento;
- Cumprir obrigações acessórias ligadas ao IBS e CBS;
- Contar com apoio de contadores especializados para evitar autuações e otimizar a carga tributária.
Conclusão
A Reforma Tributária inaugura uma era de maior complexidade para quem vive de aluguel de imóveis no Brasil. Se hoje o pagamento do IRPF já era uma obrigação, a partir de 2026 será preciso lidar também com IBS e CBS, ampliando os custos e exigindo novas estratégias de planejamento.
Investidores e famílias que dependem dessa renda devem se preparar desde já para o impacto, especialmente durante o período de transição até 2033.
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