ALTA RENDA BLOG 2026 – Escritórios de alto padrão em São Paulo viraram artigo de luxo, e Amazon e Nubank já entraram nessa corrida
Se tem um assunto que anda esquentando o mercado corporativo paulistano, é a disputa por escritórios de alto padrão — e ela está mais movimentada do que parece. Segundo dados exclusivos da Binswanger Brazil, empresas como Amazon e Nubank não estão esperando os prédios ficarem prontos: elas já estão garantindo o espaço com antecedência, numa corrida que reflete oferta escassa e demanda cada vez mais aquecida por localização e padrão construtivo.
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Amazon e Nubank entram na disputa por escritórios antes mesmo deles ficarem prontos em São Paulo
Um levantamento exclusivo da Binswanger Brazil mostra um movimento que diz muito sobre o momento do mercado corporativo paulistano: grandes empresas estão fechando contratos de aluguel de escritórios de alto padrão antes de os prédios ficarem prontos. Amazon e Nubank estão entre os nomes que anteciparam essas negociações, garantindo espaço em empreendimentos que ainda estavam em obras.
Para quem acompanha o mercado financeiro e pensa em diversificação — seja via fundos imobiliários, seja de olho na saúde corporativa de empresas como Nu Holdings e Amazon — esse tipo de sinal costuma vir antes dos números “oficiais” aparecerem nos balanços.
1. O que é a pré-locação e por que ela está em alta
A pré-locação é quando uma empresa fecha contrato de aluguel de um imóvel comercial ainda em construção, antes da entrega e do habite-se. Segundo Simone Santos, sócia-diretora da Binswanger Brazil, esse movimento tem crescido porque a combinação de oferta restrita com demanda aquecida está pressionando as empresas a agir mais cedo para garantir localização e padrão construtivo.
Foi exatamente isso que aconteceu com a Amazon, que fechou a locação de 39.229 metros quadrados no Biosquare, em Pinheiros, ainda em março de 2025 — mas que só entrou nos números do mercado no segundo trimestre de 2026, quando o prédio foi entregue.
2. Amazon vira a quarta maior ocupante de escritórios de São Paulo
Com a movimentação no Biosquare, a Amazon passou a ocupar cerca de 56 mil metros quadrados de escritórios na capital paulista, tornando-se a quarta maior ocupante corporativa da cidade. A locação no Biosquare, sozinha, foi a maior contratação de escritórios registrada em São Paulo entre abril e junho deste ano.
Na sequência da lista de maiores contratações do trimestre aparecem:
| Empresa | Empreendimento | Área contratada |
|---|---|---|
| Amazon | Biosquare (Pinheiros) | 39.229 m² |
| Claro Brasil | Quota Corporate | 9.590 m² |
| Braskem | Alto das Nações | 8.951 m² |
3. Nubank também entrou na corrida por espaço
O mesmo movimento de antecipação apareceu no Cyrela Oscar Freire Corporate, que chegou ao mercado em agosto e terá sua locação contabilizada apenas no terceiro trimestre. Antes mesmo da entrega, o Nubank já havia fechado espaço no edifício — e a própria Cyrela decidiu ocupar parte das áreas com suas próprias operações.
É um detalhe que reforça como a fintech, hoje avaliada em bilhões e negociada na bolsa americana como Nu Holdings, segue em expansão física mesmo operando um modelo de negócio nativamente digital.
4. Vacância no menor nível da série histórica
Esse apetite corporativo por espaços de qualidade tem um efeito direto sobre a vacância. De acordo com a Binswanger, a taxa de escritórios vagos em São Paulo fechou o segundo trimestre em 12,1%, o menor patamar já registrado na série histórica da pesquisa.
Ao mesmo tempo, o preço pedido pelos proprietários também bateu recorde, chegando a R$ 138,20 por metro quadrado. Ou seja: menos espaço disponível e mais empresas disputando os mesmos endereços — o que empurra os preços para cima.
5. Por que chamar isso de “disputa” — e o que ela significa lá na frente para o cliente final
Vale um esclarecimento importante: Amazon e Nubank não brigaram pelo mesmo endereço. A Amazon foi para o Biosquare, em Pinheiros; o Nubank, para o Cyrela Oscar Freire Corporate. A “disputa” aqui não é uma empresa contra a outra — é uma corrida coletiva de várias companhias de peso (Amazon, Nubank, Claro, Braskem e outras) pelo mesmo tipo de imóvel: escritórios de alto padrão, bem localizados, em uma oferta cada vez mais restrita.
É exatamente essa disputa que empurra a vacância para o menor nível da série histórica (12,1%) e o preço por metro quadrado para o recorde de R$ 138,20. E é aqui que entra o desdobramento que interessa ao cliente final e ao investidor de alta renda:
Para o cliente que usa os serviços dessas empresas. Quando uma companhia como a Amazon ou o Nubank investe pesado em infraestrutura física de alto padrão — mesmo operando modelos de negócio majoritariamente digitais — isso normalmente acompanha um ciclo de expansão de equipe, atendimento e capacidade operacional. Na prática, é um indicador indireto de que a empresa está estruturando crescimento para atender mais clientes com mais qualidade, não apenas abrindo uma sede bonita.
Para quem investe em fundos imobiliários (FIIs) de lajes corporativas. Contratos de pré-locação assinados por empresas desse porte, antes mesmo da entrega do imóvel, reduzem o risco de vacância dos empreendimentos assim que ficam prontos. Isso tende a sustentar — e em alguns casos elevar — o valor de mercado e os dividendos distribuídos pelos FIIs que detêm participação nesses ativos “triple A”, já que o inquilino-âncora está garantido antes mesmo da obra terminar.
Para quem acompanha a saúde financeira do Nubank e da Amazon como investidor. Expansão de escritório de alto padrão custa caro e normalmente não é uma decisão tomada isoladamente — ela acompanha projeções de crescimento de receita e de quadro de funcionários nos próximos anos. É um dado qualitativo que complementa a leitura dos balanços trimestrais dessas companhias.
Ou seja: o benefício direto e imediato dessa disputa é sentido pelo mercado imobiliário corporativo. Mas o benefício futuro — em atendimento, capacidade de operação e, para investidores, em retorno de FIIs e ações — é o que realmente importa para quem acompanha essas empresas de fora.
6. O que isso sinaliza pós-pandemia
O comportamento contraria as projeções feitas durante a pandemia, quando o avanço do trabalho remoto levou muitos analistas a apostar numa devolução em massa de escritórios. Na prática, o que se viu foi o oposto: com a volta das atividades presenciais e a consolidação de modelos híbridos, a demanda migrou para imóveis de maior padrão, bem localizados e com infraestrutura adequada às novas necessidades das empresas.
Para quem investe em fundos imobiliários de lajes corporativas (FIIs de escritórios), esse é o tipo de dado que ajuda a entender por que os ativos “triple A” de regiões como Faria Lima e Pinheiros seguem performando melhor que a média do mercado.
Perguntas frequentes
O que é pré-locação de um escritório?
É quando uma empresa fecha o contrato de aluguel de um imóvel comercial ainda em construção, antes da entrega e do habite-se, garantindo o espaço com antecedência.
Por que Amazon e Nubank estão pré-locando escritórios em São Paulo?
Segundo a Binswanger Brazil, a oferta restrita de imóveis de alto padrão combinada com a demanda aquecida está levando empresas a antecipar contratos para garantir localização e qualidade construtiva.
Qual é a vacância atual do mercado de escritórios em São Paulo?
A vacância ficou em 12,1% no segundo trimestre de 2026, o menor nível da série histórica da pesquisa da Binswanger.
A Amazon é a maior ocupante de escritórios de São Paulo?
Não. Com a locação do Biosquare, a Amazon se tornou a quarta maior ocupante corporativa da cidade, com cerca de 56 mil metros quadrados.
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